Bouteille à la mer. Problème de voisinage.

Bonsoir à toutes et tous.

Je sollicite vos compétences en droit. 
J'imagine qu'il y a ici des gens qui travaillent dans le domaine que je vais vous décrire.

En septembre 2019 nous sommes devenus propriétaire d'une école de danse. Ma femme est la prof... moi je suis le cavalier.

Avec le covid, vous connaissez la suite, interdiction de travailler 6 mois plus tard. On est dans la merde. La banque nous lâche rien, je paye 1000 balles tous les mois, hors charge.
Là dessus j'ai perdu mon emploi. On a fait banqueroute avec les impayés. C'est passé aux infos... Nous étions 400, et 400 sous traitants.
J'ai donc l'école de ma femme et notre maison à sortir de mon chapeau de magicien.

Pour le moment on y arrive. Nous ne sommes pas dépenssiés, nous avons mis de côté pour faire le tour du monde. C'est à l'eau... 
Et comme on a que des Mercedes, elles sont fiables . Bon, ça c'est pour le trait d'humour...

Ce soir j'ai vu le voisin de l'école de danse qui me dit agrandir. 
Le problème : 

Il va se coller à l'école, il me dit que je dois enduire mon mur mitoyen de goudron et prévoir une modif des gouttières avraises puisqu'il va coller son mur contre le mien.
Il y a également une cervitude non déclarée des WC privés de ma femme qui se jettent dans le regard du voisin depuis 1994, et ce soir je pense qu'on a découvert que mes eaux de pluie s'en vont dans son regard. Il me dit qu'il ne veut pas prendre le risque que ça inonde sa propriété, il va tout boucher. Cela ne s'est jamais fait depuis 1994... 

Le hic c'est que s'il bouche les WC privés de ma femme, on s'en fout, elle ira faire son petit pipi dans les WC communs qui se jettent dans la rue, en haut.
Mais les eaux de pluie elles, se jettent dans la rue du bas, via son regard.

Le notaire n'a rien vu de ces cervitudes.

Je n'ai plus de tune, je ne peux pas payer des puisards et refaire le parking en bitume.
Je ne peux pas payer l'enduit mural ni la modif des gouttières.

On a juste de quoi tenir jusqu'en juin. Après on arrête de payer la banque. On a pas hypothéqué la maison, c'est déjà ça...

Suis-je obligé de payer les travaux qui me tombent dessus ? Je n'ai rien demandé à personne.
Des servitudes de 1994 qui n'ont pas été relevées par le notaire ( disparu entre temps) ne peuvent elles pas être imposées et déclarées maintenant ?

Il y a un sacré laxisme de la part du notaire qui n'a pas remarqué ces servitudes, et on s'est largement fait arnaquer par l'ancien proprio : Je vous passe les détails des malfaçons, fuites d'eau de pluie et électricité hors norme qu'on a constaté après l'achat.
On a voulu aller au tribunal mais le contrat de vente exclu toutes responsabilités à l'ancien proprio, comme 99% des contrats de particuliers à particuliers

Profitant du confinement j'ai tout refait.

Mais après j'ai perdu mon emploi,  j'ai plus de tune.


À l'heure actuelle je suis intérimaire, et peut être vais-je passer à mon compte.

Vois imaginez bien que les quelques dizaines de milliers d'euros qui me restent je ne vais pas faire de gros travaux, mais investir dans un gros break ou ML et outillage...


Pouvez-vous me conseiller, connaissez-vous mes droits ? 
Mes devoirs ?
Le voisin peut-il décider de faire des travaux et me dire enduit ton mur ?

Je vous remercie,

Nicolas.

Bonsoir,

Pour ce qui est des servitudes, si celle-ci ne sont pas notifiées dans le titre de propriété , elles n'existent pas, si c'est réellement un oubli du notaire, il faut effectuer une recherche sur les titres antérieurs, afin de voir si celles-ci apparaissent, après souvent dans les actes, les notaires ajoutent souvent une mention dans laquelle ils indiquent que l'acquéreur fera son affaire des servitudes passives non connues lors de l'achat, ce qui permet de dégager leurs responsabilités.

Pour le rejet des WC dans un réseau d'eaux pluviales(à supprimer rapidement), c'est interdit, il ne peut donc y avoir de servitude.

Pour les eaux pluviales, il faudrait faire un constat d'huissier, afin de pouvoir prouver que cette évacuation existe depuis plusieurs années, car c'est le seul moyen de prouver son existence en cas de procédure judiciaire.

Pour les modifications du mur, il faut aussi un constat d'huissier, afin de prouver l'état de la construction, normalement les modifications sont à charge de celui qui réalise la construction, en l'occurrence le voisin, mais encore une fois rien n'est facile, sauf s'il y a une bonne entente de voisinage.

Dans tous les cas, seul les constats d'huissier ont une valeur juridique, car je pense que dans ton cas cette affaire risque fort de se terminer devant les tribunaux, le problème c'est que cela engendre des frais, mais il vaut mieux ses précautions.

Salut ! On n'en connaît pas assez sur ton dossier ni sur l'état des lieux dont tu parles.
Mais ici, en Belgique, on part du principe que tout mur extérieur est " double ", le premier qui construit une habitation, disons par exemple, sans aucun voisin à droite ni à gauche ou bien d'un côté seulement, monte d'office un mur extérieur double, soit généralement 30 cm d'épaisseur. Donc, au départ, sa construction" mitoyenne " esseulée lui coûte plus cher.
Lorsque un voisin veut construire sur son terrain, il a le choix entre:
-1) " racheter " la 1/2 du mur mitoyen au prorata des m² qu'il veut faire siens (donc volume équivalent à un volume de mur de [(0.15m +X m²) x Y euros/m²] que l'on ramène à x Euros/m³ de mur construit dont on connaît généralement le prix de revient. (il peut construire moins haut et moins profond, par exemple et/ou par étapes; il ne rachètera à chaque fois que les m² "utilisés), soit...
-2) il ne s'adosse pas au 1/2 mur qu'il devrait racheter, il ne dépose ni n'encre rien dessus ou dedans (gîte, hourdis,poutres, tuyaux, toit, etc etc). Que fait-il ? A la rigueur il isole l'espace entre la maison déjà construite ou laisse un vide, puis érige son propre mur de +/- 0,15 m d'épaisseur - ou plus épais, si bon lui chante ) sur lequel il déposera ses hourdis, poutres, gîtes, toit ou accrochera ses tuyaux, câbles, fera des saignées pour ses interrupteurs et prises électriques, etc etc.... Il ne devrait pas faire une grande économie financière mais verra finalement diminuer sa surface et son volume utiles de quelques m²/m³ qui ont aussi un prix lorsqu'on les sacrifient pour fausses raisons sociales de voisinage.
Le calcul de la valeur de rachat de la propriété et de l'usage de la moitié d'un mur mitoyen est continuellement actualisé (coût de la construction) et soumis aux parties qui s'adressent à un" expert immobilier " pour ce faire avant que la construction ne commence.
Et si le "nouveau " voisin , par ignorance personnelle, mésinformation ou en toute connaissance de cause utilise ou court le risque d'utiliser cette moitié de mur la considérant comme acquise, il court évidemment le risque de se retrouver au tribunal si son le vrai propriétaire de tout le volume du mur mitoyen porte l'affaire devant les tribunaux lorsqu'il n'obtient pas gain de cause devant la Justice de Paix ( où l'on recherche un solution "à l'amiable " bien moins coûteuse en temps, en procédure et en argent pour la partie perdante) .
Lors de l'achat d'un bien immobilier construit ou d'un terrain à bâtir ou non, il appartient, entr'autres, au Notaire de la partie acquéreuse (qui peut être soit le même que celui de la partie venderesse soit différent - les frais notariaux se partageant alors à parts égales entre les deux - de dénicher toutes les obligations, les contraintes, les servitudes, les vices de forme, de construction, les vices cachés comme la mérule, l'usage permis ou limité du bien, la qualité du sol , son état de pollution éventuelle, etc etc... et voir aussi si le bien est bien libre à la vente ( ex: appartient bien au(x) vendeur(s), n'est pas hypothéqué, si l'Etat n'a pas un droit de préemption dessus, si le bien n'est pas sujet à régularisation (parfois coûteuse) comme par exemple s'il a été divisé illégalement en plusieurs appartements, s'il n'a pas été agrandi ou transformé illégalement, sans demande de permis adhoc, etc etc....
Et bien sûr, si par omission le Notaire a tu sciemment une limite d'usage ou un vice caché ( mérule qui affaiblit la structure /bois cachée par des lambris récents ou camouflée par une couche de peinture, ou le risque d'une régulation coûteuse, ou d'une expropriation inéluctable, etc etc...) on peut quand même imaginer que, quelles que soient les clauses de non recours contresignées dans l'acte d'achat, une décision d'un tribunal permettra d'annuler la vente ou obligera à revoir le prix à la baisse, ou fera respecter une servitude existante mais non mentionnée dans l'Acte de vente/achat.....
A titre d'exemple, si en ville devait se construire un immeuble de, disons 5 étages contre ma maison de deux étages, le constructeur voisin se verrait dans l'obligation d'allonger toutes les cheminées de mon bien qui se verraient accolées d'une hauteur de mur les empêchant de fonctionner normalement pour les faire dépasser du faîte du toit le plus haut.
La visite au bureau du cadastre devrait te permettre de savoir si par exemple l'évacuation des eaux usées de tes toilettes relèvent bien d'une servitude écrite ou tacitement appliquée du fait d'un usage déjà bien ancien ou récemment noté dans une convention entre d'anciens propriétaires, etc etc....
Te voilà engagé dans une procédure à laquelle tu n'étais pas préparé ni intellectuellement ni financièrement et qui risque de se révéler coûteuse en procédure de défense de tes droits par des avocats devant un tribunal si une première démarche que tu entameras d'abord devant le Juge de Paix afin d'en limiter le coût et la durée ne s'avérait pas concluante pour toi.
Attention, toutes transformations physiques dans un immeuble ou changement d'affectation des lieux doit faire l'objet d'une demande de permis de bâtir introduite en bonne et due forme auprès de l'administration communale du lieu. La demande sera alors soumise à enquête publique durant un délais légalement imparti qui te permettra d'analyser le projet et de le contester en bonne et due forme dans les limites de la loi ! Occasion pour toi de faire régulariser ou corriger un état de faits tus ou omis lors de la signature de l'Acte d'achat de ton bien.
Renseigne-toi auprès de la Mairie du bien fondé de la démarche de ton voisin et expose tes doutes et plaintes et autres doléances à cette occasion. Bonne chance en tous cas pour te sortir de ce pétrin auquel tu ne pouvais pas être préparé, hélas !!!!!!!
On te suit ! Je passe la plume à d'autres qui en connaissent plus sur la loi française qu'il y a lieu d'appliquer dans ton cas de figure.
Ciao ! Tiens-le coup !!!!! Informe-toi bien . IL doit aussi exister un Ombusman dans la Corporation des Notaires, il doit exister un syndicat des indépendants qui peut aider ton épouse, un syndicat des propriétaires auquel tu peux t'affilier et qui pourrait alors étudier ton dossier. Peut-être jouis-tu d'un accès à une procédure de défense en Justice inclus dans ton assurance ? !
Imagination au pouvoir ! Saisir la Justice de Paix ne coûte rien ou pas grand'chose ! Renseigne-toi bien !

-Salut ! se coller à l'école ,normalement il y a une distance à respecter ? perso j'irai voir un avocat spécialisé dans le droit urbanisme pour avoir un avis précis .Bonne chance car souvent les voisins.....

Salut tu devrais te rendre dans un tribunal ma femme y travaille et me dit que normalement un jour par semaine des avocats donnent des renseignements gratuitement.
Mais comme écrit plus haut ton voisin ne doit pas se coller contre ton mur et les travaux son a sa charge pas a la tienne .A mon avis tu ne pourra pas couper a la constatation d'huissier .

J'ai pas de conseil juridique à te donner, mais je te dirais bien d'aller voir ton voisin pour lui dire d'aller se faire "enc... "

Il veut faire des travaux, il paye... Et tu lui explique que si il est pas content, tu n'as pas d'argent pour faire les travaux donc c'est comme ca et pas autrement... Il y a la loi et le savoir vivre...

Le gars t'impose un mur collé à ta propriété et encore il vient te faire chier pour modifier des trucs qui sont là depuis des années si j'ai bien compris... Il y a des bourre-pifs qui se perdent...

Bonjour,

Le voisin a le droit de construire contre le mur, mais il n'a pas le droit de l'utiliser, pour pouvoir le faire il faut qu'il achète la mitoyenneté, c'est à dire la surface dont il a besoin sur 11cm d'épaisseur, cela est calculé sur la valeur de construction, par contre s'il construit son propre mur contre celui de son voisin , cette règle ne s'applique pas.

En urbanisme, sur un terrain constructible, c'est souvent la règle de construction en limite de propriété, ou avec recul dans ce cas , celui-ci est calculé en fonction de la hauteur du bâtiment à construire, le plus simple pour connaitre les règles en vigueur, c'est de se rapprocher des services de l'urbanisme, afin de connaitre les conditions du PLU.

Juste pour info, lors du dépôt de permis, celui-ci est affiché en mairie, ce qui permet aux voisins, de déposer une opposition, par contre il faut que celle-ci soit justifiée, l'avantage c'est de ralentir l'acceptation du permis, et parfois de trouver un arrangement avec le voisin.

Oui en juridique, il faut toujours chercher à gagner du temps, multiplier les embrouilles de textes pour que finalement les 2 parties fatiguées trouvent un arrangement. Si ça suffit pas, alors c'est tribunal.

Comme au dessus , gagnes du temps , tu peux aussi avoir recours a un concilateur ..

attention se coller à un batiment recevant du publique (une école de danse par exemple) il doit faire un mur coupe feu tres onéreux ou construire a une distance de 5 m

donc déja ça.....

ensuite c'est lui qui veut ces travaux c'est lui qui casque

Tu fais un grand sourire a ton voisin et crack tu lui claque un coup de boule en pleine frime et tu le termine à coup de latte
Tu iras pas au tribunal pour rien
Ou alors il paye ses travaux en te demandant gentiment s'il peut améliorer tes évacuations a ses frais.
C'est simple !

damien a écrit:

attention se coller à un batiment recevant du publique (une école de danse par exemple) il doit faire un mur coupe feu tres onéreux ou construire a une distance de 5 m

donc déja ça.....

ensuite c'est lui qui veut ces travaux c'est lui qui casque

Dans ce cas, si l'établissement est reconnu en ERP, il faut être certain que celui-ci soit parfaitement aux normes, car autrement le voisin pourrait faire passer la commission de sécurité, se conduirait à la fermeture de l'établissement, avec de gros travaux à clé